解密中国房地产：房价为啥这么高

　　有人说，中国房价有其特殊性，哪个国家的房价没有特殊性呢?但是，价格终究是经济理论可以解释的，终还是由供求决定。需求：只有买房才能保值增值?!

　　黄冈的市区，要有党政机关、部队、事业单位、大中小学、绿化消防公园等等公用地，可供建设住宅的用地是有限的。供求差额巨大。当本地人和底下县市，都争相来黄冈买房的时候，房价的上涨，是必然的。什么温州炒房团、山西和煤老板炒房团的故事，能演绎出来的，不是没有一点由头的。
 

　　从1998年到现在，可以说，凡是买了房子的人，没有后悔的，如果说有后悔，就是后悔买的晚，买的少，凡是没有买的，都悔不当初。榜样的力量是无穷的，事实胜于雄辩，只有买房才能保值增值，是富人们的共识。

　　在2009年5月之前，黄冈房价，大约只有2000元左右，到了下半年，就开始上涨了。在2010年上半年买了房和没有买房的人，就是冰火两重天的生活，几乎是城乡差别。

　　当然，即使是钱不够多的人，只要抓住机会，借助银行抵押贷款，也能实现住房梦。在2009年早些时候，买房的首付只要20%，利率还可以打7折。这部分人，被称为房奴，因为其后的大部分收入，都要交给银行还贷款，不过，他们是痛并快乐着的。房价的上涨，房子的升值，他们的总资产还可以增加。

　　当然，富人热衷买房置地，也有文化上的原因，安土重迁，安居乐业，居者有其屋，都是农耕民族的文化基因，这一点，西方人却是喜欢迁徙的，美国就是英国人向新英格兰进军的结果。

　　供给：既有开发商，也有政府

　　房价在短期，取决于需求，在长期，也就是趋势上，取决于供给，因为在长期，竞争比较充分，如果某个行业赚钱多，会引起蜂拥进入，而赔钱了，会引起开发商退出。所以，房价在长期反应的是成本。

　　房子的成本包括三部分：地价，也就是开发商拿地的成本;建安费，建筑安装等等的支出;税费，政府各部门收取的税收和其他费用。

　　从供给角度，在正常情况下，房价就是以上三项成本，再加上开发商的利润。开发商的利润率，是波动的，一般是10%，高的时候是20%甚至更多。

　　如果房价长期上涨，一定是成本过高造成的。

　　成本的项是地价

　　地价就是土地出让金。在住房改革前，房子都是政府盖的，土地是通过免费的划拨方式获得。改革后，开发商一律国土资源部门主持下，通过“招拍挂”，也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。拍卖的资金，也就是著名的“土地出让金”，进入地方政府的财政专户。

　　尽管法律是城市土地是国有的，但是，其实际的所有者，是地方政府。据说，地方政府靠卖地筹集资金，是受了香港地方政府的影响，土地出让收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。伴随城市化过程，农村人口向城市流动，小城市向大城市流动，后就会出现超大城市，就目前来说，中国出现的超大城市还不多，将来势必出现真正的超级大都市。城镇化和人口流动，是造成地价进而房价高的基础性因素。

　　成本的第二项是建安费

　　这个包括七通一平、人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装使用费、小区公共服务及建设费、小区公共设施建设费等。这部分成本，大体上是正常的。这部分成本大约占全部成本的。


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