【楼市新政】中国楼市政策：将鼓励房企当“房东”

　　相关部门正围绕发展住房租赁市场，研究制定相关指导性文件与补贴政策，以鼓励机构投资者购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。包括万科、魔方公寓、链家等企业已先行参与到包括税收、行业补贴、建筑标准等方面的政府咨询工作。

　　事实上，进入2016年，中国房地产政策正发生转向，中国楼市的政策布局也正逐步展现。一改过去促销售、促消费等政策，将“租售并举”提到台前。去年年底的中央经济工作会议明确指出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　四川省日前召开的全省住房城乡工作会也表示：在去库存的措施中，提出要建立购租并举的住房制度，把房产租赁作为重点行业来培育。指出将鼓励大企业、特别是物业企业购房出租，支持开发企业租售并举，鼓励在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租。同时表示，年内将出台相关政策，在金融、财税、用地等方面给从事上述产业的企业以支持。

　　原中国房地产业协会副会长朱中一认为：推动房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者的入市成本和购房压力，使其从长期的购房还款转变为短期的租金模式。未来以需求为导向改革供给模式，将为房企提供了一种转型方向。

　　住房城乡建设部房地产市场监管司司长高志勇：当前中央要求加快推进供给侧结构性改革，一方面会加大政策环境的营造，为企业发展创造新动力。同时，房地产产品的供给同样也存在结构性改革的问题。过去依靠单一的产品，“一招鲜”的招数已经过时，必须下大力气改善产品结构，更好地适应市场的新需求。高志勇指出，加快发展住房租赁市场，解决新市民的住房需求。租赁市场目前经过初步测算，2014年涉及人口在1亿人以上，年租金已经突破1万亿，这是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要机遇。我们鼓励房地产开发企业抓住这个机遇，进入住房租赁市场，发展以住房租赁为主要业务的专业化企业，形成薄利多租的住房商业模式。

　　但从目前来看，发展租赁行业还面临瓶颈，这也是相关部门收集企业需求的重要原因。对于租赁行业来说，长租行业算新兴产业，税负仍然较重。另外，由于企业都是轻资产运营，但目前国内对轻资产的公司都没什么抵押解决方案，因此，银行借贷较难，或需要较高利率。

　　目前万科长租公寓的房源大多来自于工业用地或集体用地，需要批文才能改变物业性质。万科被窝公寓采用的做法是先整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造，做法跟如家酒店类似。

　　前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》指出，房企虽然看好长租公寓，但是仍面临一系列的难题和挑战，例如盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等。

　　报告指出，长租公寓的回报周期短则1年，长则3至4年，虽然比酒店的回报周期稍短，但对投入企业而言，仍然有不小的资金压力。房企在公寓市场布局，是看中了庞大的市场需求，在于市场所蕴含的无限潜力。通过租赁的形式，房企能够有效地实现存量房去库存，亦是一种有效盘活资产的方式。另外，从长远来看，轻资产和资产证券化，普遍被认为是长租公寓的出路所在。

　　展望未来，中国房地产企业转型之路漫漫。面对市值超过1万亿的房屋租赁市场，开发企业做“房东”是一个很好的选择。至于相关部门能够给出多大的政策助力，还让我们拭目以待。

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