户籍改革有助于中国楼市复苏 房价在年内及明年或稳步回升

　　房地产投资研究部主管王逸表示，曾在2014年经历房价大降幅的“一线城市”，以及“其他二线及大型三线城市”均实现了强劲的交易量复苏，除此之外，其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。而对于鄂尔多斯这类的“鬼城”，王逸称，这类“鬼城”的形成是结构性供应问题导致的，预计在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。

　　过去十几年，人口迁移和人口结构一直是推动中国房地产市场发展的决定性因素，其中前者的影响因素甚至占到了70%。

　　王逸称，户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的复苏有着重要影响。

　　此前一天——11月11日，国务院总理李克强在国务院常务会议上也曾表示，要加快户籍制度的改革带动住房消费。

　　同一天，国家统计局发布的数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积94898万平方米，比上年同期(同比)增长7.2%;销售额64790亿元，增长14.9%。

　　虽然房地产市场销售回暖，但开发商对于投资的热情却在下降。

　　前10个月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比前9个月回落0.6个百分点。

　　预计房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产回报率将处在5年低点，但这是基于债务零增长的假设而做出的。开发商回报率的回升，需要房价的进一步上涨来支撑。原因在于，如果房价不上涨，开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率减少，而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。

　　王逸表示，到2016年年中，中国内地的房地产政策会偏向宽松，这应该会支持房价持续复苏。

　　值得一提的是，各一线城市将密切关注房地产开发商再投资的数据。如果该数据出现变化，可能意味着中国房地产市场出现转折。

　　在土地储备上，开发商不惜砸下重金，抢夺一线城市的土地。而在开发商选择抱团高价拿下土地之后，又出现了其中的合作伙伴可能退地的消息。

　　由于再投资回报率的低迷，房企拿地的热情普遍不高。截至目前，房企拿地成本占合同销售额的比例创下历史新低。研究数据显示，土地成本的飙升对房企盈利空间的挤压不容小觑。今年一线城市(北京、上海)土地成本已经占到房屋售价的40%，因而大多数房企已经放缓了土地购置的步伐。
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