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2012年蕲春楼市年终盘点之：政策篇

2012年12月20日 10:12 小编：蔡蔡 |0 点击：4087

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　　从2011年的“国八条”出台，到去年年底的中央经济工作会议，以及今年两会期间政府工作报告，中国房地产市场调控的政策方向一直“非常明确”，一方面控制投资和投机性需求，控制房价上涨，一方面发展保障性住房，满足市场刚性需求。走入2012，楼市频繁出现“微调”这个词语，从正在执行的地方版微调政策来看，限购红线不能触及，而限购正是本轮调控“杀手锏”，是挤出房地产投机投资泡沫的重要方法。与之同时，央行降息、首次购房利率优惠让不少刚需购房者觉察到“出手”的信号， 2012年房产税风声愈演愈烈，财政部表示扩大房产税试点范围改革方向现已锁定， 2013年房产税会否出台? 让我们一起盘点2012年年楼市政策，看看哪些楼市政策与我们息息相关……
　　坚持房地产调控不动摇
　　中央年内近80次的重申“房地产调控不动摇”，调控决心如磐石。2012年，地方政府蠢蠢欲动，出台一些“微调”措施，也因触及“限购限贷”红线遭到叫停。

　　6月6日：住建部强调坚持房地产调控不动摇严格执行限购
　　针对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住房城乡建设部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题5日接受了记者采访，强调坚持房地产市场调控政策不动摇。
　　7月20日：国土部住建部紧急通知:坚决防止房价反弹;各地不得擅自为楼市松绑
　　国土资源部19日召开视频会议，就国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行部署，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。
　　温家宝总理关于楼市调控的表态：
　　1月31日：2年5提促房价合理回归
　　3月5日：2012年要巩固调控成果
　　3月14日：房价远没回到合理价位调控不能放松
　　3月25日：房价远未回归合理
　　4月3日：坚持调控政策不动摇
　　4月15日温家宝主持国务院会议:坚持房地产调控不动摇
　　5月21日温家宝:严格实施楼市限购政策楼市调控不放松
　　7月26日温家宝:坚定不移执行地产调控切实防止房价反弹
　　9月3日温家宝:须坚决遏制投资投机性购房需求
　　10月17日温家宝召开国务院会议坚定不移地搞好房地产市场调控。
　　10月18日温家宝：房地产业必须坚持调控政策不动摇
　　两次降息两次降存准
　　进入2012年以来，央行分别于6月8日和7月6日实施降息，于2月24日和5月18日下调存款准备金率，并首次实施不对称降息以支持实体经济。

　　事件回顾：
　　中国人民银行决定，从2012年2月24日下调存款准备金率0.5个百分点，5月18日又再次下调了0.5个百分点，两次共累计向市场释放了逾8000亿元资金。
　　中国人民银行决定，自2012年6月8日起存款基准利率下调0.25个百分点。而自2012年7月6日起存款基准利率再下调0.25个百分点，个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
　　评论：三年来首度降息!年内两次降息!对于2012年来说，政策不放松的前提下，货币政策的松动缓减了购房者情绪，促进成交量上升。降息意味着房贷利息成本降低，经济压力变小，对于还贷族的影响是直接而明显的。同时对于刚需购房者，被刺激入市。再过一个多星期，2012年就要过去了，2013年又将开启崭新的一页。对于广大“房奴”来说，明年1月1日，是个好日子，因为按照惯例，对于“老房贷”的利率调整将在次年的1月1日起开始执行。也就是说，今年的两次降息将从2013年元旦起开始正式“消化”了。而屡次下调银行存款准备金，对于房地产市场来说，银行下调存款准备金率，让开发商看到资金政策放宽的曙光，房地产销售不好的压力有逐渐释放的可能。购买首套房的刚性需求将陆续进入市场，国家扶持经济发展的态度增强。
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　　推进保障性住房建设
　　2012年为推进蕲春县保障性住房建设，已有开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1591套(户)。其中:新增公共租赁住房530套；新建经济适用住房150套；城市棚户区改造650户；国有垦区棚户区改造261户。目前竣工保障性住房、棚户区改造住房共950套(户)。新增发放廉租住房租赁补贴310户。截止目前，已开工建设1655套（户），竣工保障性住房、棚户区改造住房共994套(户)，完成新增发放租赁补贴320户。具体情况如下：新增公共租赁住房任务为530套。拟通过三个途径来落实建设任务：一是在漕河付畈保障性安居工程小区新建公租房318套；二是在蕲州城区拆除破旧直管公房新建公租房62套；三是在工业园区农民工集中的区域收购市场房屋196套。目前付畈公租房已开工建设276套，总建筑面积21630平方米（含底层架空层）。蕲州城区新建公租房规划设计方案已完成，正在进行拆迁等前期工作。开发区收购公租房房源基本确定，正与房屋出让方商谈收购事宜。
　　新建经济适用住房建设任务为150套。项目地点位于漕河镇付畈大道大河口安置房小区内，已开工150套，建筑面积13500平方米，项目于9月份开工建设，目前正在主体施工之中。
　　城市棚户区改造任务为650户。城市棚户区改造安置房位于漕河镇付畈大道（大河口居委会），已开工建设安置房710套，建筑面积92300平方米，已进入主体施工阶段。2011年开工结转至今年棚户区改造住房竣工264户，分别位于县经济开发区民众家园和蕲州五金工具厂内。
　　国有垦区危房改造任务为261户。目前，八里湖农场办事处已开工建设261户，建筑面积67860平方米。已完成改造住房竣工658户，其中：2011年开工结转至今年竣工住房457户，2012年竣工201户。
　　新增发放租赁补贴任务为310户。租赁补贴分两批发放。8月中旬为批364户家庭发放了上半年补贴，其中新增发放补贴31户。第二批补贴对象入户调查工作正在收尾统计之中，全年将新增发放租赁补贴320户。
　　2011年结转项目进展情况：我县2011年结转至今年施工的项目有蕲州双美廉租房和国有林业棚户区危旧房改造两个项目，目前蕲州双美廉租房项目主体工程已全部封顶，正在进行内外墙装修；国有林业棚户区危旧房改造项目共10栋住房，于2011年12月开工建设2栋72套，目前主体工程已封顶，正在进行内外墙装修。其余8栋住房正在基础施工之中。
　　评论：继续加大保障房的建设和供应力度,依然是政府对房地产调控的重要手段,也是解决中低收入家庭的住房困难、改善民生的重要民心工程，同时随着大批保障房陆续建成，配套设施建设、管理分配等都是需要解决的重要问题。
　　大力推广绿色建筑
　　6月19日住建部表示鼓励房地产开发商建设绿色住宅小区“十二五”期间将重点推进绿色建筑规模化发展，引导房地产开发类项目自愿执行绿色建筑标准，鼓励开发商建设绿色住宅小区。

　　湖北十二五欲建千万平方米绿色建筑：为推进资源节约型、环境友好型社会建设，“十二五”期间，湖北省将大力推广绿色建筑，建设1000万平方米的绿色建筑。根据湖北省政府日前批准的《湖北省住房和城乡建设事业“十二五”规划纲要》，未来五年，湖北计划推行绿色建筑标志，加快建设绿色建筑试验示范区。发展绿色建筑1000万平方米，可再生能源建筑应用面积达到2500万平方米。仙桃市将大力推广绿色建筑。
　　释义：绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材) 、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。湖北目前节能减排应用主要是地源热泵工程应用和太阳能应用。
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　　清理整治闲置土地
　　修订版《闲置土地处置办法》7月1日起施行：《闲置土地处置办法》7月1日起正式施行。对于闲置土地的处理：未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。

　　蕲春县强力推进闲置土地清理整治工作：近两年来，蕲春县采取有效措施，全力推进闲置土地清理整治工作，不断提高土地节约集约利用水平，工作收到明显成效。一、上下联动，形成合力。二、全面排查，摸清“家底”。三、依法处置，力求实效。根据国土资源部《闲置土地处置办法》，结合实际，明确征收土地税费、限期开工建设、依法收回土地三种处置方式。严格按“调查取证、成本核算、约谈确认、政府核准、签订协议、收储交割”的工作程序操作。针对不同类型，制订催缴土地闲置费和土地使用税、部门合力高压收回、行政督办责令收回、合理补偿鼓励收回、组织听证会依法收回等相应措施，确保工作收到实效。
　　支持刚性购房需求
　　2011年年底，住建部就曾表示，“2012年将支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。” 。2012年从中央到各级政府部门也多次表示要满足市场刚性需求和合理购房需求。

　　央行要求满足首次购房家庭贷款需求：央行2月7日下午在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出"满足首次购房家庭的贷款需求"。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。
　　抑制房地产投机投资性需求保护刚性需求：7月7日，温家宝总理在江苏省常州市调研时表示，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。
　　国务院要求支持刚需购房：湖南、天津、陕西等省市发改委人士证实，在4月份国务院常务会议关于当前宏观经济形势分析之后，确实分发了一份文件，主要是传递中央精神，其中对于房地产提出了三条非常明确的调控建议，即落实利率优惠、降低首付比例、减免相关税费。据悉这是国家发改委给出的建议，具体落实则需由地方政府操作，“要求各地各部门采取有力措施”、“引导各方面形成统一的市场预期”。
　　评论：政府明确表示要支持刚性购房需求，在贷款方面，首先满足首次购房客户贷款需求。加上存款准备金率下调、首套房贷款利率放松，均为刚性需求客户购房创造了有力的条件。
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　　房产税改革

　　风声愈演愈烈：房产税扩围或区别征收时间表快明年两会确定
　　住建部：正积极研究扩大房产税试点限购政策短期不会退出
　　国税官员：消灭房产税建立房地产税年底或明年3月有新动作
　　财政部：扩大房产税试点范围改革方向已确定
　　房地产"十二五"规划初稿明确提出:开征房产税
　　8月始"两湖"试点陷罗生门：正制定—已暂停—正低调进行。8月，传出湖南、湖北两个新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，扩容范围包括个人已购的第二套存量房，税率不会太高。10月，湖南湖北试点准备工作已暂停。11月，两湖房产税试点低调进行全国扩容时间尚不明朗。
　　评论：近期关于房产税开征的话题在众多媒体报道中铺天盖地，对于不少买家和房企来说，房产税开征的意义各有不同。而大家不约而同的期待，都是这一新政的实施，将严重打击投资炒房，而持币代购者期待这有望遏制房价轮番上涨的势头，而开发商则对该政策感到更多的压迫感。尽管房产税被不少人寄予厚望，但房产税眼下在上海、重庆等地的试点，却显示该政策实际执行效果温和，并未如公众所想象般的洪水猛兽。
　　清理整治小产权房
　　国土部:先清理在建和未售、侵占耕地的小产权房 3月25日在国土资源部网站获悉，目前国土资源部已经开始试点治理小产权房，同时准备在全国开始小产权房的清理工作。
　　小产权房清理方案上报国务院措施含强制拆除：在国土部初步的清理思路中，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任;并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。
　　据介绍，小产权房是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护。对小产权房，国家法律法规有明确规定。城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买小产权房。目前，中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对小产权房违法用地不予确权登记发证，所以不受法律保护。